土地の等価交換における差額は、所得税の課税対象に
土地の等価交換でよくある取引のパターンは、土地の所有者が提供した土地と、デベロッパーが建設した建物の一部が等価で交換（売買）されるというものであり、基本的に差額が発生することはありません。
しかし、土地の所有者が建物を少ない割合でもらう代わりに差額分を現金の形で取得するものや、土地の所有者が土地以外に追加の資金を差し出し、建物の一部を追加で買い取ることで等価交換における差額が発生する場合もあります。
その他、等価交換する土地の権利関係が複雑で、なかなか円満な解決ができない場合、等価交換における差額を現金の形で補うという事態も生じ得ます。
等価交換において、差額（交換差金）が発生するケースの一例はこのようなものです。いずれの場合も、差額となった部分に対しては所得税が課税されます。
土地の等価交換で「固定資産の交換の特例」を利用する場合の差額について
たとえば土地同士など、同じ種類の固定資産を等価交換した場合には、譲渡がされなかったものとみなして、所得税の課税を繰り延べる「固定資産の交換の特例」を受ける場合にも、何らかの差額が発生して現金などのやり取りが行われる場合があります。
等価交換において、交換差金となる差額のやり取りがあった場合、交換差金分はまるまる所得税の課税対象となります。
等価交換において所得税の課税対象となる交換差金には、等価交換の当事者間でやりとりされる差額以外にも、次の3つのケースが含まれます。
１．等価交換で譲り受けた資産のうち、譲り渡した資産と同じ用途で使用しなかった資産があるケース
土地同士などの等価交換によって、同じ種類の資産を取得した場合、取得した資産のうちで譲渡直前の用途と異なる用途に用いられるものがあるときは、同じ用途で使用しなかった資産については交換取得資産ではないものとされ、当該資産は差額とみなされて課税されてしまいます。
例えば、事業所として使用していた1,500万円の建物を等価交換によって譲渡し、1,000万円の建物と500万円の建物の2つの資産を取得した場合には、1,000万円および500万円のどちらの建物も事業所として使用されることが、固定資産の交換の特例の適用条件になります。
もし、1,000万円の建物は事業所として使用しているものの、500万円の建物の方は自分の住宅として居住している場合、譲渡した資産と同じ用途で使用していることにはなりません。
よって、居住の用に供している500万円の建物については、交換差金となる差額とみなされ、課税対象の差額になります。
２．一つの資産のうち一部を交換し、他の部分は売買としたケース
等価交換される土地などの資産の一部分について交換とし、他の部分については売買としている場合は、売買代金が交換差金などの差額に該当するものとみなされます。
３．土地と建物を一括して等価交換した場合に、土地と建物の総額という意味では等価であっても、土地同士、建物同士の種類ごとに見る価額が異なっているケース
土地同士の差額、建物同士の差額がそのまま交換差金となります。
交換差金の差額が、等価交換で譲渡する不動産と、譲渡される不動産のいずれか高い方の価額の20％を超えてしまうと、等価交換で資産を譲渡される者の所得税の計算においては、交換譲渡資産のうち20％以内の差額に相当する部分について譲渡があったものとみなされます。
この場合、等価交換した資産全体について、固定資産の交換の特例が受けられなくなってしまいますので注意しましょう。
まとめ
土地の等価交換をする場合には、ぴったり同等の価値の資産と交換できる場合もあれば、何らかの理由で差額が発生してしまう場合もあります。
固定資産の交換の特例を受けたい場合は、等価交換における差額が大きくなると特例が適用されなくなってしまうため、注意が必要です。