住宅の贈与をするなら非課税枠を賢く活用

住宅というのは財産的価値のあるものですから、無償で住宅を贈与すると、贈与税の課税対象となります。住宅そのものではなく、住宅の購入資金を贈与した場合にも、贈与税がかかります。

贈与税には110万円という基礎控除がありますから、基礎控除枠の範囲内で毎年少しずつ住宅購入資金の贈与を行うという方法もあります。しかし、住宅は価格が大きいですから、暦年贈与だけで非課税贈与を行うとなると、何年もかかってしまいます。

贈与税には住宅や住宅の購入資金の贈与の際に使える特例や制度があります。住宅や住宅購入資金を贈与するときには、各種の特例等の非課税枠を使うことで、税金の負担を抑えることが可能になります。

住宅取得資金贈与の非課税特例を使って贈与する

・住宅取得資金贈与の非課税特例の概要

直系尊属（父母や祖父母）から住宅の新築・取得・増改築のための資金を贈与された場合には、要件をみたすことにより、一定金額まで贈与税が非課税となる特例が設けられています。住宅取得資金贈与の非課税特例は、平成27年1月1日から平成33年12月31日までの贈与に適用されます。

・非課税限度額

住宅取得資金贈与の非課税特例による非課税限度額は、次のようになっています。

出典：国税庁ホームページ（https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm）

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なお、省エネ等住宅とは、省エネルギー性の高い住宅、耐震性の高い住宅、バリアフリー性の高い住宅で、定められた条件をみたすものになります。

・贈与を受ける人の要件

特例を使うには、贈与を受ける人が次の要件をみたしている必要があります。

①贈与を受けた年の1月1日現在で20歳以上であること

②贈与を受けた年の合計所得金額が2000万円以下であること

③贈与を受けた年の翌年の3月15日までに贈与された住宅取得資金の全額を使って住宅用家屋の新築・取得・増改築を行うこと

④贈与を受けた年の翌年の3月15日までにその家屋に居住するかその見込みがあること

・住宅の要件

特例を受けられる住宅は、次の要件をみたすものになります。

＜新築・取得の場合＞

①新築・取得・増改築する住宅の床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下で、床面積の2分の1以上が居住専用であること

②中古住宅を取得する場合には築20年以内であること

＜増改築の場合＞

①増改築後の床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下であること

②増改築工事に要した費用が100万円以上であること

夫や妻への贈与は配偶者控除が使えることも

・配偶者控除の概要

贈与税の配偶者控除とは、配偶者から居住用不動産またはその購入資金を贈与された場合に、贈与税の課税価格から上限2000万円までを控除できる制度です。配偶者控除を利用すれば、基礎控除の110万円と合わせて、最大で2110万円の非課税贈与が可能です。

・配偶者控除の適用要件

配偶者控除を受けるためには、次の要件をみたす必要があります。

①婚姻期間が20年以上の配偶者への贈与であること

②居住用不動産または居住用不動産を取得するための金銭の贈与であること

③贈与があった翌年3月15日までにその居住用不動産に居住し、その後も引き続き居住する見込みであること

④贈与税の申告を行うこと

相続時精算課税を利用する方法も

・相続時精算課税の概要

相続時精算課税は、父母や祖父母からの贈与について、贈与時に2500万円までを非課税とし、相続時に贈与財産と相続財産の合計額に対する相続税を納付する形で精算する課税方法です。相続時精算課税では、贈与財産の種類、金額、贈与回数には制限がないので、住宅や住宅の購入資金の贈与についても利用できます。相続時精算課税は、通常の1年ごとの課税（暦年課税）との二者択一となっています。

・非課税限度額

相続時精算課税では2500万円までが非課税になり、2500万円を超えた部分に関しては一律20％の税率で課税されます。なお、相続時精算課税を選択すると暦年課税ではなくなるため、110万円の基礎控除は利用できません。

・適用される人

相続時精算課税は、60歳以上の人が、20歳以上の直系卑属（子や孫）である推定相続人または孫に財産を贈与する場合に利用できます。

・相続時精算課税の注意点

相続時精算課税では2500万円という大きな非課税枠がありますが、課税を将来の相続時に繰り延べしているだけなので、相続時にはそれなりの相続税が発生する可能性があります。また、一度相続時精算課税を選ぶと、同じ相手からの贈与については暦年課税に変更することができないので、よく考えて選択する必要があります。